顺应网楼市大动作? 国家队砸7500亿收储闲置地, 26省同步发力去库存!

最近楼市最受关注的消息，莫过于7500亿去库存的传闻，甚至有说法称这笔资金能直接消化6亿平方米的库存。不少人都在追问，这波操作是不是真的要落地，楼市能不能靠这波操作直接反转。

其实大家要先明确，这个7500亿的数据并非官方直接发布，而是中指研究院统计的2025年26个省市，用专项债收储闲置土地的落地规模加拟定总计划。

关于这个方向，我去年就聊过很多次，核心观点一直没变：这轮楼市要想真正企稳，单靠居民端加杠杆难度很大，地方收储的规模和力度，才是楼市能否企稳的关键指标之一。

从目前的情况来看，地方收储存量房用作保障性住房的积极性并不高，反倒在盘活闲置土地上热情十足。2025年这7500亿的收储规模，其实已经相当可观。很多人疑惑，地方为什么偏偏对盘活闲置土地这么上心，核心原因有两点。

第一是可操作空间大，和收储存量房用作保障性住房相比，差异十分明显。

收储存量房用作保障性住房，用途被直接确定，只能用于出租，而当下的租金回报率跟不上，不少项目甚至可能出现亏损。但盘活闲置土地就不同了，通过调整容积率、得房率，甚至直接变更土地性质，就能轻松实现正向收益。

河北廊坊隆和中心就有一个真实案例，一块43亩的土地，原本规划为商业公寓加写字楼，结果停工烂尾4年，成为无人问津的闲置土地。

地方收储之后，直接将商业用地调整为住宅用地，重新规划打造第四代住宅，2025年8月份被金茂接手，成为河北首个商改住示范项目。一块烂尾地块就此焕发新生，这就是操作空间大的优势，也难怪地方的积极性会这么高。

第二点，盘活闲置土地还能帮地方变相化债，这是实打实的利好。

中指研究院的数据显示，被收储的闲置土地中，85%都来自地方城投公司。前几年楼市行情较好时，城投公司为了托底土地市场，高价拿地，可随着市场降温，这些土地砸在手里卖不出去，还背负着高额的贷款利息，债务压力巨大。

现在用低利率专项债回收这些闲置土地，相当于帮城投公司把高息债换成了低息债，既盘活了存量资产，又缓解了债务压力，地方自然愿意主动推进。大家最关心的，7000亿真的能消耗掉6亿平方米的库存吗？其实这是一个估算值，是按照平均容积率2计算，收储3亿平方米土地，就能减少6亿平方米的潜在库存。

这里要重点说明，这部分是潜在库存，也就是开发商已经拿地，但还没有开工预售的项目，相当于从源头上控制了新增库存的产生，对稳定楼市确实是实打实的利好。

但要说靠这波操作就让楼市反转、房价上涨，目前来看还比较困难。核心问题还是出在供需两端，一方面，当前楼市的整体库存压力依然存在；另一方面，更关键的是需求端始终跟不上。2025年不少城市的库存明明在下降，但去化周期反而拉长了，原因很简单，就是需求下降的速度比库存下降的速度更快。

需求端起不来，根本原因是老百姓现在不愿意加杠杆买房，居民中长期贷款（也就是房贷）的数据就是最直接的证明。

2025年四季度，10月、11月的居民中长期贷款连续负增长，尤其是10月，作为传统的“金九银十”销售旺季，房贷居然出现负增长，这在近20年里都十分少见。2025年全年居民中长期贷款仅新增1.28万亿元，对比往年就能看出差距：2021年高峰时期达到7.92万亿元，2023年还有4.68万亿元，2025年直接跌到了2008年以来的新低。

除了贷款新增量下降，居民杠杆率的下降更能说明问题。国家金融与发展实验室的数据显示，2025年末，居民部门杠杆率降到了59.4%，2024年是61.4%，2023年高达62%，短短两年下降了2.6个百分点。